전세 계약은 보증금 수천만 원, 많게는 억 단위가 오가는 중요한 거래입니다. 그만큼 실수는 치명적일 수 있습니다. 특히 전세사기, 깡통전세 문제까지 겹쳐 2025년 현재는 임차인 보호를 위한 사전 점검이 필수입니다. 이 글에서는 전세 계약을 앞두고 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 항목을 구체적으로 안내해드립니다.
✅ 전세 계약 전 체크리스트 7가지
등기부등본 확인은 기본! 📄 집주인이 진짜 소유자인지 확인하세요. 등기부등본에서 소유자 이름, 근저당 설정, 가압류 내역을 체크해야 합니다. 담보 대출이 보증금보다 크면 위험합니다! ➡️ 등기부등본 발급하기 (대법원 인터넷등기소)
임대인 신분증과 소유관계 일치 여부 🧾 계약 상대방이 등기부상 소유자와 동일한지 반드시 확인하세요. 대리인의 경우 위임장과 인감증명서가 필요합니다. 🏢 아파트인 경우, 관리사무소에서 실제 소유자 여부를 확인할 수 있습니다.
전입신고 및 확정일자 가능한 날짜 확인 🗓️ 전입신고와 확정일자를 통해 보증금에 대한 우선변제권이 생깁니다. 하지만 이미 다른 임차인이 확정일자를 받았다면 내 순위가 밀릴 수 있습니다.
보증금 반환보증 가입 가능 여부 🛡️ HUG나 SGI 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 미리 확인해두면 집주인이 보증금을 못 줄 경우 보험으로 보호받을 수 있습니다.
관리비 포함 항목 확인하기 💡 관리비에 포함되는 항목이 무엇인지, 별도 청구 항목이 있는지 계약서에 명시하세요. 예: 난방비, 수도세, 청소비 등
특약사항 꼼꼼히 점검하기 ✍️ 반려동물 허용 여부, 퇴거 시 원상복구 범위, 세입자 수리 책임 등 분쟁 소지가 있는 부분은 반드시 특약으로 명시해야 합니다.
중개수수료 기준 초과 요구 주의 💸 공인중개사가 수수료 상한선을 넘는 금액을 요구하는 경우는 불법입니다. 주택 전세는 거래금액 기준으로 수수료가 정해져 있으므로, 국토부 공식 수수료 계산기로 확인하세요.
🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 등기부등본은 어디서 발급받나요? A. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 온라인 발급 가능합니다.
Q. 보증보험은 전세 계약 중 언제 가입해야 하나요? A. 계약 직후~전입신고 전까지 가입해야 효력이 있으며, 보통 계약서 사본, 확정일자 등이 필요합니다.
Q. 계약서에 특약이 없으면 자동으로 법적 보호받나요? A. 아닙니다. 구체적 사항은 계약서에 반드시 기재되어야 법적 분쟁 시 유리합니다.
등기 변동 알림 앱: 내 보증금 지키는 필수 도구
등기부등본 변동을 실시간으로 확인하고 싶다면 다음 앱들을 활용하세요.
대법원 인터넷등기소 앱:
공식 등기부 열람/발급 앱. (유료, 변동 알림 기능 없음)
은행 앱 (무료 등기변동 알림 서비스):
KB스타뱅킹 (국민은행)
하나원큐 (하나은행)
케이뱅크
기능: 등록한 부동산의 등기부 변동(근저당, 소유권 변경 등) 발생 시 무료 푸시/문자 알림 제공.
✅ 결론 요약
전세 계약은 단순한 임대차가 아닙니다. 내 전 재산이 걸린 만큼, 등기부 확인 → 신분 일치 확인 → 확정일자 확보 → 특약 점검 등 7가지 사전 절차를 빠짐없이 이행해야 합니다. 한 번의 실수가 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 철저한 확인이 안전한 전셋집의 첫걸음입니다.